¿Qué necesitas saber antes de comprar un terreno?

1. Tipo de terreno, infraestructuras y servicios

Primero que nada, es necesario evaluar el tipo de terreno que nos ofrecen. A grandes rasgos podemos hacer una distinción entre suelos Urbanos, Urbanizables y No urbanizables.

El Suelo Urbano es un terreno que está incluido en los planes urbanísticos de un Municipio o Ayuntamiento, está dotado de permisos y atributos para poder construir, y que además tiene los servicios e infraestructuras básicas, como pueden ser red de agua, electricidad, saneamiento, pavimentación, etc., aunque no obligatoriamente dispone de todas ellas. Es el escenario mas favorable y es el tipo de suelo con el precio más elevado.

El Suelo Urbanizable es un terreno que se espera que sea urbanizado en el futuro. Normalmente no tiene todas las infraestructuras y servicios necesarios para construir una vivienda y según los casos, para obtener los permisos de construcción, los costes de estas infraestructuras pueden correr por cuenta del comprador del solar. No es el escenario mas favorable para el comprador individual. En cambio, si puede serlo para un promotor de viviendas ya que estaría adquiriendo un suelo más económico y podrá colocar estos costes dentro del precio de venta de cada unidad.

El Suelo No urbanizable es aquel que no se puede urbanizar ni edificar viviendas. Normalmente carece de servicios e infraestructuras y se destina a usos agrícolas, forestales o ganaderos, entre otros. En algunos casos es posible construir edificaciones, siempre y cuando estén relacionadas a la explotación natural del terreno.

2. Orientación

Desde nuestra perspectiva, la orientación solar es un factor de diseño fundamental. Una vivienda sostenible se proyecta para maximizar la captación de la luz del sol durante el día en época invernal, logrando así calentar la vivienda de forma natural. Además, la luz del sol es esencial para la salud y nuestra economía: un hogar con buena incidencia del sol aumenta la sensación de bienestar interior, nos evita de depender de la iluminación artificial y tiende a presentar menos problemas de humedad.

Norte, Sur, Este, Oeste, ¿Cuál es mejor?

Cada uno de las orientaciones ofrece ventajas y desventajas, así que aquí un breve resumen de cada una:

En el hemisferio norte, la orientación por excelencia es Sur, ya que es la que capta durante un mayor periodo de tiempo la luz del sol y es un gran aliado para los sistemas pasivos de climatización. En cambio, puede resultar desfavorable en verano en viviendas mal aisladas o con malos sistemas de protección solar, como, por ejemplo, persianas, celosías, pérgolas o aleros, entre otros.

Por su parte, las orientaciones Este y Oeste nos ofrecen el sol de mañana y tarde respectivamente. El Este es adecuado para recibir el sol de mañana en habitaciones y el Oeste para iluminar y captar calor en los sectores comunes de la vivienda hasta las ultimas horas de la tarde.

En cuanto a las fachadas con orientación norte, estas no tienen exposición directa al sol y tienden a ser más frías, pero, aun así, pueden ser buena para opción para orientar espacios contemplativos y de trabajo, ya que no hay deslumbramientos.

Antes de comprar un terreno es importante asegurarnos la altura que puedan tener futuras construcciones en terrenos vecinos u elementos como árboles, antenas o cuerpos salientes

3. Pendiente

Si has estado buscando terrenos, es probable que hayas notado que los terrenos planos suelen ser más costosos que los terrenos con pendiente. Esta diferencia no se debe únicamente a la comodidad, sino también al impacto en los costos de construcción.

Construir en un terreno con pendiente generalmente implica mayores gastos debido a la necesidad de excavación, movimiento de tierras y nivelación, lo que aumenta los costos de maquinaria y mano de obra.

En algunos casos incluso es necesario estabilizar el terreno y prevenir deslizamientos, mediante la construcción de muros de contención y cimentaciones profundas, lo que también incrementa los costos.

En resumen, tanto el movimiento de tierras como la construcción de muros de contención representan un sobrecosto significativo que debe considerarse al evaluar la viabilidad de construir en un terreno con pendiente.

4. Resistencia del terreno

El tipo de suelo sobre el que vayamos a cimentar nuestra vivienda es de suma importancia. Podemos decir que, a mayor dureza del suelo, se necesitará una cimentación menos profunda y más esbelta, y, por el contrario, a menor dureza, será necesario excavar mas y utilizar una estructura de cimentación con mayor dimensión.

Para conocer las características el subsuelo de nuestro terreno, se acostumbra a hacer un muestreo con perforaciones en la tierra de la mano de un equipo de geólogos, y destacamos la importancia de hacer uno previo a la compra del terreno.

5. Coste

El valor de un terreno normalmente viene dado por los puntos comentados anteriormente, y además está intrínsecamente ligado a su ubicación. Un terreno con características similares puede tener precios divergentes dependiendo de su proximidad a centros urbanos o su situación aislada. De manera análoga, el precio tiende a incrementarse cuando el terreno ofrece vistas panorámicas y una óptima exposición solar. Por lo tanto, es crucial determinar qué atributos son prioritarios para nosotros.

Al igual que para la compra de una vivienda, los grandes portales de internet como Idealista o Fotocasa permiten ver el ratio €/m2 de los terrenos y su tipología (ahora ya sabes que pueden ser urbano, urbanizable y no urbano). A priori, esto permite hacer comparaciones de precio por zona geográfica, pero difícilmente especifiquen la orientación, la pendiente y la resistencia del suelo, y esto es algo a lo que deberás poner atención.

Sabemos lo difícil que puede ser escoger un terreno si no eres un especialista en la materia. Así que, si estás buscando un terreno para edificar tu vivienda, no dudes en ponerte en contacto con nosotros, te ofreceremos asesoramiento sin coste para que puedas tomar esta decisión sin cometer errores.

Julián Canellada Mocoroa - Abril 2025